一、星級(jí)酒店的投資

中國(guó)90%投資酒店的私人老板都不真正懂酒店，現(xiàn)在房地產(chǎn)漸漸在退燒了，興建高星級(jí)酒店已經(jīng)成為一個(gè)多數(shù)人看好的投資方向。星級(jí)酒店最重要的作用：首先是重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，通過(guò)它，可以完成一些“高難度”的工作，可以融資等等；稍其次，才是一定要賺錢。一些國(guó)內(nèi)較有名氣的大型企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過(guò)這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說(shuō)服力的窗口來(lái)展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。

二、星級(jí)酒店設(shè)計(jì)

這一點(diǎn)上，很多的投資人都走了錯(cuò)路，大致歸結(jié)有以下幾點(diǎn)：

1、酒店管理人員到位時(shí)間太晚

50%的業(yè)主都是在酒店土建施工完畢，裝修進(jìn)行到尾聲時(shí)才開始招聘酒店管理人員，讓這些專業(yè)的酒店管理人員到現(xiàn)場(chǎng)就傻了眼，夜總會(huì)離客房太近，其低頻的震動(dòng)必將讓客人失眠，廚房離餐廳太遠(yuǎn)，廚房地溝位置不對(duì)，客房樓層布草間太小或就沒(méi)有，沒(méi)有總庫(kù)，沒(méi)有工程加工場(chǎng)地，大堂吧吧臺(tái)沒(méi)有設(shè)洗杯池，沒(méi)有大堂PA工作間，沒(méi)有員工餐廳很多已經(jīng)是處于無(wú)可奈何的境地了！

2、設(shè)計(jì)程序錯(cuò)誤

90%的業(yè)主是先找設(shè)計(jì)院進(jìn)行酒店的結(jié)構(gòu)、建筑等土建設(shè)計(jì)，然后再找酒店裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行二裝設(shè)計(jì)，或者是圖方便、省錢，把二裝設(shè)計(jì)與裝修施工同時(shí)交與裝修施工單位進(jìn)行。大錯(cuò)特錯(cuò)！

目前在天津籌建的一家五星級(jí)酒店就出現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，在招聘專業(yè)管理人員到位之前老板就已經(jīng)找了天津天友建筑設(shè)計(jì)院完成了酒店的土建設(shè)計(jì)。

正確的程序應(yīng)該是：確定酒店立項(xiàng)→招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司→參與進(jìn)行酒店裝飾設(shè)計(jì)→裝飾設(shè)計(jì)方案確定→選擇酒店土建設(shè)計(jì)單位→結(jié)合裝飾設(shè)計(jì)進(jìn)行土建設(shè)計(jì)→選擇土建、裝飾施工單位、機(jī)電施工單位（條件允許的話最好同時(shí)招標(biāo)）→會(huì)審圖紙土建施工、裝飾和機(jī)電設(shè)計(jì)圖紙確定→開始土建工程（機(jī)電單位配合、裝飾單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)開始做樣板間）→開始機(jī)電和裝飾施工工程

3、對(duì)“裝飾設(shè)計(jì)”的理解錯(cuò)誤

80%的業(yè)主對(duì)于五星級(jí)酒店的裝飾設(shè)計(jì)，要求的就是：氣派、豪華、風(fēng)格獨(dú)特！其實(shí)，裝飾設(shè)計(jì)最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)服務(wù)的！當(dāng)然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當(dāng)?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季?、服?wù)項(xiàng)目及各占的比例上面來(lái)。曾經(jīng)遇到一些可笑的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，曾直接對(duì)業(yè)主提出：“請(qǐng)盡快確定酒店管理公司，我們好和他們溝通，管理公司提出餐飲、娛樂(lè)、客房、會(huì)議等等方面的功能規(guī)模檔次要求，我們就好照此設(shè)計(jì)方案了?！毕胂肫鋵?shí)這些裝飾公司也不可笑，現(xiàn)在很多都這樣。當(dāng)時(shí)就想，那還要請(qǐng)你們所謂的“酒店裝飾設(shè)計(jì)公司”來(lái)干什么？設(shè)計(jì)什么？就只考慮哪地方用什么裝飾材料，配什么顏色，燈光怎么打？？通過(guò)與深圳、廣州的幾家有名的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司接觸，感覺(jué)目前中國(guó)市場(chǎng)上的專業(yè)精通酒店的裝飾設(shè)計(jì)公司實(shí)在太少，與國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)需求不匹配。

本公司認(rèn)為專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司是這樣操作的：

首先是市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)項(xiàng)目所處城市及周邊區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查了解，充分了解本地的文化特色，高星級(jí)酒店數(shù)量、規(guī)模、地理位置、服務(wù)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)特色，市場(chǎng)現(xiàn)有客源，市場(chǎng)餐飲娛樂(lè)會(huì)議等消費(fèi)特征、喜好等等，獲得第一手重要數(shù)據(jù)。其次是規(guī)劃預(yù)測(cè)：通過(guò)該城市規(guī)劃局了解該城市未來(lái)5—10年的總體規(guī)劃來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)10年內(nèi)市場(chǎng)需求發(fā)展走向。最后是引導(dǎo)消費(fèi)：考慮將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中的一些消費(fèi)項(xiàng)目引領(lǐng)到該五星級(jí)酒店中，通過(guò)五星級(jí)酒店來(lái)“引導(dǎo)”客人消費(fèi)，在創(chuàng)收的同時(shí)，形成五星級(jí)酒店另類的高消費(fèi)特色。通過(guò)以上工作，再來(lái)對(duì)應(yīng)該推出的服務(wù)項(xiàng)目及各占比例進(jìn)行確定。當(dāng)然，酒店裝飾設(shè)計(jì)公司還必須要懂常規(guī)五星級(jí)酒店應(yīng)設(shè)置的服務(wù)項(xiàng)目、客人流線與服務(wù)流線的的考慮、電梯與客房數(shù)量的比例，附屬功能項(xiàng)目區(qū)域的設(shè)置等等酒店的專業(yè)知識(shí)。通過(guò)以上裝飾設(shè)計(jì)公司的工作再加上業(yè)主聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理人員的參與指導(dǎo)，這樣設(shè)計(jì)出來(lái)的酒店，讓業(yè)內(nèi)人士來(lái)打分，想不及格都難??！

裝飾設(shè)計(jì)成本的控制：建議裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工絕對(duì)分開

A：裝飾設(shè)計(jì)就是由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司來(lái)做。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司必須清晰地了解目前國(guó)內(nèi)的裝飾材料市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)產(chǎn)的，進(jìn)口的，差價(jià)多少，哪些進(jìn)口材料可以由國(guó)產(chǎn)材料替代。專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司，其掙的是設(shè)計(jì)費(fèi)，與其提供的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無(wú)經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。總裝飾成本控制得越到位，越能體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。而施工單位，有施工資質(zhì)、實(shí)力的一抓就是一把?，F(xiàn)在很多大型的施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門，設(shè)計(jì)室或設(shè)計(jì)院。表面看，這種集設(shè)計(jì)與施工于一體的單位高大全，包治百病。但就我個(gè)人而言，現(xiàn)在市場(chǎng)上很少很少有設(shè)計(jì)師既能將辦公寫字樓、住宅、商城等設(shè)計(jì)得非常優(yōu)秀又能比較好地進(jìn)行五酒店的裝飾設(shè)計(jì)，除非這個(gè)設(shè)計(jì)師在酒店工作過(guò)多年，懂酒店的組織構(gòu)架、各部門經(jīng)營(yíng)管理特征需求及酒店的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

B：設(shè)計(jì)與施工合二為一后，業(yè)主方是省心了，還省了筆設(shè)計(jì)費(fèi)。但最為關(guān)鍵、最為頭疼的是：施工單位在設(shè)計(jì)時(shí)，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個(gè)點(diǎn)了本來(lái)這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。表面上，設(shè)計(jì)與施工合二為一，承接裝修施工的單位進(jìn)行免費(fèi)設(shè)計(jì)，但“羊毛”終究還得出在“羊”身上：

一個(gè)好的星級(jí)酒店設(shè)計(jì)方案，無(wú)論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)公司做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的，現(xiàn)在五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)單價(jià)是120元/㎡—150元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬(wàn)。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，在施工中就會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以不出現(xiàn)的施工變更單，表面上看是沒(méi)有什么問(wèn)題，于是你就簽吧，今天8000，明天12000，業(yè)主呢心里還挺美：這下合算，省了幾百萬(wàn)的設(shè)計(jì)費(fèi)！在不知不覺(jué)中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來(lái)了。

反對(duì)采用“堆金砌玉”般一味使用價(jià)格高昂的進(jìn)口高檔裝飾材料的裝飾設(shè)計(jì)

A：酒店內(nèi)的前廳大堂、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所等等主要公共區(qū)域的裝飾效果的體現(xiàn)最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配，最關(guān)鍵是要將酒店的主題文化融入到其中，再配以燈光，效果自然就出來(lái)的，這樣，能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是巴西美國(guó)的?？腿俗哌M(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具，窗簾及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰(shuí)會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的？

B：在酒店大堂、餐廳及娛樂(lè)場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂(lè)包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果也不是不可以，總之：好鋼要用在刀刃上！

C：在一些不是很重要的區(qū)域，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可，如大堂背后的一些客用通道、主樓至?xí)h區(qū)域通道等地，在其距地2.5以上部分都采用仿制品以替代該處的石材，由于距離原因，客人直觀是不易看出來(lái)的，相信也沒(méi)有哪位客人說(shuō)要借把梯子上去摸一下，看一下的。

D：主要裝飾材料進(jìn)行把控：如業(yè)主方親自對(duì)國(guó)內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解行業(yè)價(jià)格。由業(yè)主方進(jìn)行主要裝飾材料的種類、品牌、規(guī)格及單價(jià)的認(rèn)定。

新聞名稱：星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)，星級(jí)酒店裝修設(shè)計(jì)，星級(jí)酒店設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)分析
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